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第一條 為規范我市城市管理行政執法部門(以下簡稱城管執法部門)在物業管理區域內的執法活動,及時查處物業管理區域內的違法行為,根據《廈門市物業管理若干規定》、《廈門經濟特區城市管理相對集中行使行政處罰權規定》、《廈門經濟特區土地房屋登記管理若干規定》等法規,制定本規程。

第二條 我市城管執法部門依法查處物業管理區域內的違法行為時,應當遵守本規程。

第三條 城管執法部門依法查處物業管理區域內的違法行為時,應當遵循依法行政、公平公正、主動作為、勸導與處罰相結合、嚴格執法與促進和諧并重的原則。

第四條 城管執法部門依法查處物業管理區域內下列違法行為:

(一)業主或者使用人違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結構、改變建筑設計使用功能的;

(二)違法建造嚴重違反規劃、影響市容市貌或者利用建筑物共有部分違法建造的;

(三)物業服務企業發現違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結構、改變建筑設計使用功能的行為未立即制止,未及時報告城管執法部門的;

(四)施工單位在物業管理區域內進行地下管線開挖、埋設施工作業前(搶修等緊急情況除外),未與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議或協議內容及其履行情況未在物業管理區域內公示的;

(五)未在劃定的車位內按照標示停放機動車的;

(六)物業服務企業為業主指定搬運、裝修等特約服務,或者采取其他方式限制業主自由選擇搬運、裝修等服務的。

第五條 城管執法部門在查處物業管理區域內的違法行為時,可以針對不同情形依法采取以下措施:

(一)現場制止和糾正;

(二)按照一般程序或簡易程序處理,申請人民法院強制執行;

(三)依法采取行政強制措施;

(四)書面通知供水、供電單位(含物業服務企業,下同)暫停供水、供電服務,通知國土房產管理部門不予辦理當事人的房屋轉移登記;

(五)將違規停放的車輛拖至指定的地點。

對當事人依法予以行政處罰的,應當按照行政處罰自由裁量權標準實施。

第六條 物業管理區域內的有關違法行為,按以下方式區分和認定:

(一)違法建造,是指在已交付使用的物業區域內,占用住宅區公共設施、房屋的共用部位或者在住宅內擅自進行新建、擴建、改建建筑物、構筑物的行為。

(二)擅自改動房屋建筑主體和承重結構,是危及建筑物安全的行為,具體指未依法經相關行政主管部門批準,或者未經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,敲打、拆改建筑物的屋蓋、樓蓋、承重墻體、立桿、框架柱、支墩、支撐、樓板、梁、屋架、連接點、懸索、基礎等行為。其中,框架結構建筑物的剪力墻(不含填充墻)屬承重墻體,磚混結構建筑物的墻體一般均視為承重墻體。

(三)改變建筑設計使用功能,是指擅自改變原建設規劃核準的建筑物使用功能,重點查處將住宅“一套改多套”行為,以及在原設計為居(臥)室、客(餐)廳、陽臺等功能的部位上增設衛生間或擴大原衛生間面積(查處關鍵點是將原衛生間的坐廁移位)的行為。

(四)違法建造嚴重違反規劃、影響市容市貌或者利用建筑物共有部分違法建造,是指在已交付使用的物業區域內,嚴重違反規劃、市容方面的法律法規規定,擅自搭建建筑物、構筑物的行為。

(五)違法停車造成嚴重影響物業管理區域管理秩序后果,是指違法停車堵塞消防通道或違法停車嚴重影響車輛和行人通行,經城管執法部門責令當事人限期改正而其未按期改正的行為。

第七條 對業主或者使用人違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結構、改變建筑設計使用功能行為的執法規程:

(一)城管執法部門接到物業服務企業發現違法行為的書面報告或接到群眾投訴或巡查發現后,執法人員應當及時到達現場,對違法行為進行制止,并向當事人發出《責令改正違法行為通知書》,責令其立即停止、自行改正,并通知當事人在指定時間和地點接受調查詢問;對違法行為正在實施的應書面告知:“在規定期限內未改正違法行為,將通知供水供電企業暫停對該房屋的供水供電服務”。在制止違法行為的同時,執法人員應做好現場取證工作,包括現場勘驗、拍照(攝像)等。

(二)當事人在收到《責令改正違法行為通知書》后仍未改正的,城管執法部門應當進一步調查核實,依照法定程序處理,并書面通知供水、供電單位,暫時停止對該房屋的供水、供電服務。

(三) 城管執法部門對危及建筑物安全、改變建筑設計使用功能或者附有違法建筑并結構相連的行為人作出處理決定后,當事人未在規定期限內自行改正的,應當通知國土房產管理部門不予辦理房屋轉移登記。

(四)訴訟期滿當事人未提起行政訴訟或城管執法部門終審勝訴的,依法申請人民法院強制執行。

(五)執行完畢或自行改正后,應書面通知相關部門和單位恢復供水供電服務、取消對房屋轉移登記的限制。

第八條 對違法建造嚴重違反規劃、影響市容市貌或者利用建筑物共有部分違法建造的執法規程如下:

(一)城管執法部門接到物業服務企業發現違法行為的書面報告或接到群眾投訴、執法人員巡查發現后,執法人員應及時到達現場,對違法行為進行制止,并向當事人發出《責令改正違法行為通知書》,責令其立即停止、自行改正,并通知當事人在指定時間和地點接受調查詢問。對違法行為正在實施的應書面告知:“在規定期限內未改正違法行為,將通知供水供電單位暫停對該房屋的供水供電服務”。在制止違法行為的同時,執法人員應做好現場取證工作,包括現場勘驗、拍照(攝像)等。

(二)當事人在收到《責令改正違法行為通知書》后仍未改正的,城管執法部門應當書面通知供水、供電單位,暫時停止供水、供電服務。

(三) 對上述違法行為擬并處罰款的,按照一般程序辦理,強制拆除由城管執法部門實施。僅采取拆除措施的,可以按照《廈門市城市管理相對集中行使行政處罰權規定》規定的行政強制程序辦理,即:制作拆除決定書并依法送達、拆除前提前7天通知當事人(注:該規定修改后按新規定執行)、強制拆除。對附有違法建筑并結構相連房屋的當事人作出處理決定后當事人未在規定期限自行改正的,應當通知國土房產管理部門不予辦理房屋轉移登記。

(四)執行完畢或自行改正后,應書面通知相關單位恢復供水供電服務、取消房屋轉移登記限制措施。

第九條 城管執法部門經調查核實,物業服務企業有下列情形之一的,應當依法進行處理:

(一)發現業主存在違法行為未立即制止的;

(二)發現業主存在違法行為未在24小時內報告城管執法部門的;

(三)為業主指定搬運、裝修等特約服務,或者采取其他方式限制業主自由選擇搬運、裝修等服務的。

第十條 城管執法部門經調查核實,施工單位有下列情形之一的,應當依法進行處理:

(一)施工單位在物業管理區域內進行地下管線開挖、埋設施工作業前(搶修等緊急情況除外),未與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議就先行施工的;

(二)施工單位在物業管理區域內進行地下管線開挖、埋設施工作業(搶修等緊急情況除外),與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂施工協議,在施工中協議內容及其履行情況未在物業管理區域內公示的。

第十一條 對違反規定停放機動車行為進行執法管理時,應當在有物業服務企業管理、并按規定施劃停車位的物業管理區域內實施。尚未聘請物業服務企業管理或未按規范施劃停車位的物業管理區域,暫不執行違規停放機動車行為的執法管理。

對未在物業管理區域內劃定的車位內按照標示停放機動車的行為按以下程序辦理:

(一)接到物業服務企業的報告后,城管執法部門應及時到達現場,現場糾正當事人的違法行為;當事人不在現場的,向當事人發出《責令改正違法行為通知書》,責令當事人在一定期限內改正,并通過短信方式將相關內容告知車主,同時要做好攝相、拍照等調查取證工作。

(二)當事人逾期未改正的,依法進行處罰。其中當事人無法現場確定的,將車主視為當事人;車主能夠舉證證明系他人的違法行為的,按車主指認的行為人進行處罰。

(三)對違法停車堵塞消防通道或違法停車嚴重影響車輛和行人通行,經城管執法部門責令當事人限期改正而其未按期改正的車輛,可以將其拖移至城管執法部門指定的地點停放,拖車及車輛保管費用依法由當事人承擔。

(四)城管執法部門下達的《責令改正違法行為通知書》,當事人不在現場且無法取得聯系的,應當以壓在雨刮器片下方或粘貼在側門玻璃和書面通知物業服務企業(要有簽收回執)的方式送達當事人,并通過短信方式將相關內容告知車主。將違法車輛拖離原位置的,應將車輛停放地點告知物業服務企業(要有簽收回執),并通過短信方式將相關內容告知車主。車輛拖離原位置前,對車輛外觀應進行拍照或錄像取證。以上過程均要采取拍照或錄像等方式固定違法事實和證據,物業服務企業人員應全程在場見證,以利于發生糾紛后的處理。

(五)各區城管執法部門應通過招標方式選擇合適的拖車單位和車輛保管場地及保管人,并與其簽訂中長期(半年或一年)書面合同,明確相關責任,其中應明確拖車或保管期間造成的車輛損壞及賠償責任,由拖車或停車管理單位全部承擔。

(六)當事人憑城管執法部門的通知單到指定地點領取車輛。

(七)城管執法部門應主動協調物業服務企業建立物業管理區域內車主的信息檔案,加強外來車輛的登記管理,為執法工作提供有利條件。

第十二條 各類執法輔助措施均涉及當事人的切身利益,城管執法部門應從維護穩定、促進和諧的大局出發,審慎使用,嚴格依法施行。

采取停水、停電、不予辦理房屋轉移登記措施時,不得將格式文書加蓋單位公章后交由中隊直接填寫、發出。

第十三條 通知供水供電單位暫停供水供電服務的工作流程如下:

(一)采取暫停供水供電措施應提前3天書面通知當事人,一般情況下《通知書》應與《責令改正違法行為通知書》一并送達,特殊情況可單獨送達。

(二)給當事人《通知書》的內容,應包括當事人姓名、房屋的具體位置、違法事實、法規依據、擬停水停電的日期、恢復供水供電的條件以及發出通知的單位和聯系方式等。

(三)發給供水、供電企業暫停供水、供電服務的協助執行通知書,由執法(大隊)中隊調查取證后報送局機關主辦(處)科室審核,然后報局分管領導批準,以(市)區執法局的名義發出。《通知書》的內容,應包括當事人姓名、房屋的具體位置、違法事實、法規依據、要求停水停電的具體時間以及發出通知的單位和聯系方式等。

(四)違法行為消除后,經當事人申請,城管執法部門應當在1個工作日內到現場查驗。查驗合格的,在3個工作日內書面通知供水、供電單位恢復供水、供電。

(五)供水、供電單位對違法當事人具體實施停止供水、供電措施可能遇到阻撓的,城管執法人員應當到現場配合,必要時城管執法部門可以協調公安、街道、居委會、物業等相關人員到現場配合。

對違法行為人的房屋采取暫停供水、供電措施,若可能影響他人合法權益的,不得采取該措施。

第十四條 通知國土房產管理部門不予辦理房屋轉移登記的程序如下:

(一)城管執法部門對危及建筑物安全、改變建筑設計使用功能或者附有違法建筑并結構相連的房屋的行為人作出處理決定后,當事人未在規定期限內自行改正的,通知國土房產管理部門不予辦理房屋轉移登記。

(二)協助執行通知書由(市)區執法局主要領導簽發,由工作人員直接送達轄區的國土房產管理部門(思明、湖里區執法局直接通知市國土房產管理部門)。送達時,送達人員應出示工作證或執法證。通知書的內容包括房屋業主(或使用人)、土地房屋坐落、執行依據、執行事項、聯系方式等,并附處理決定書。同一個物業管理區域有多個違法行為人的,應當將所有行為人和上述要素以列表的形式體現。

(三)違法狀態消除后,經當事人申請,城管執法部門應當在十個工作日內到現場查驗(應留有違法建造前后不同狀態的照片、攝影資料備查),書面通知國土房產管理部門取消限制措施,并將有關情況告知當事人。

第十五條 當事人有下列情形的,城管執法部門在執法過程中可以分別采取以下措施:

(一)拒絕執法人員進入違法現場調查勘驗的,城管執法人員可聯系公安、街道、居委會、物業相關人員到現場予以配合;當事人為公務員或企、事業單位工作人員的,可以通過其所在單位采取行政管理措施督促當事人履行法定義務;違法現場系公共部位的,可以通過其他途徑或路徑進入現場勘驗取證。

(二)現場勘驗時當事人拒不到場或到場后拒不在勘驗筆錄上簽名的,可以邀請兩名以上有關基層組織的代表或者無利害關系的人到場見證,由見證人在相關執法文書上簽名或蓋章。

(三)拒絕接受調查詢問的,如有兩份以上證人證言,且與其他證據相互印證,可以定案。

(四)執法文書難以送達的

1、受送達人在場但拒絕簽收的,適用留置送達。

2、受送達人下落不明或通過郵寄送達等方式當事人拒收的,適用公告送達。

3、依據行政強制措施程序查處違法建設案件,當事人難以確定的,拆除違法建設決定書、強制拆除通知書可以通告送達。

(五)當事人阻撓執法違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的,必要時可以移交公安機關處理。

第十六條 采取暫停供水、供電以及不予辦理房屋轉移登記措施和有關部門、單位發生爭議的,城管執法部門應當主動協調;協商不成的,可將有關情況書面報告市執法局協助解決。

第十七條 對住宅區內共用部位、共用設備、共用設施的釋義,暫按住房和城鄉建設部2010年10月14日制定的《物業承接查驗辦法》第十六條的界定執行。

第十八條 廈門市人大常委會對《廈門市物業管理若干規定》的釋義和市人民政府實施《廈門市物業管理若干規定》的細則頒布后,本規程與其不一致的,按釋義和細則執行。

第十九條 《廈門市物業管理若干規定》行政處罰自由裁量權執行標準、各類通知書式樣見附件。

第二十條 依據《廈門市物業管理若干規定》和《廈門經濟特區土地房屋登記管理若干規定》采取通知國土房產管理部門不予辦理房屋轉移登記的措施,從2011年7月1日開始實施。

第二十一條 自2011年6月1日起,我市各城管執法部門有關物業管理區域的行政執法文書,均應依據《廈門市物業管理若干規定》。

第二十二條 本規程自2011年6月1日起施行。

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